Progetti, pareri tecnici, preventivi, capitolati
Quando il proprietario di un terreno edificabile decide di costruire una casa, deve seguire un iter burocratico - che va rispettato -
Il conoscerlo, è un vantaggio per il futuro proprietario di una casa, per acellerare i tempi stabiliti, per arrivare ad un finale senza sorprese nè scossoni
1 - Affidare ad un tecnico abilitato il compito di realizzare un progetto, si occuperà di studiarlo attentamente e redigerlo, sulla base delle vostre esigenze abitative, che avrete concordato e chiaramente espresse. Tenendo conto che:
  • Il Comune dove si costruirà è fornito di Piano Regolatore Generale o di Regolamento Urbanistico.
  • Avrà inoltre un  Regolamento Edilizio Comunale.
2- Il tecnico, con la planimetria catastale del lotto, in scala 1:2000 oppure 1:1000, prima di iniziare a fare la progettazione si informerà sui seguenti dati, indispensabili per l’approvazione:
  • La zona di Piano Regolatore Generale nella quale ricade il progetto;
  • L’indice di fabbricabilità della zona ( quanti mc puoi costruire per ogni mq di lotto );
  • Il Rapporto di copertura ( cioè che percentuale del lotto puoi ricoprire: 25%, 30%.. ecc. );
  • Le distanze dai confini da rispettare;
  • La distanza dalla strada;
  • L’altezza raggiungibile dal fabbricato ( m 7,50, 10,50… ecc. );
  • I vari vincoli cui è sottoposta una nuova costruzione ( Vincolo idrogeologico, sismico, eventuali pareri del Genio Civile, vincoli della Soprintendenza all Belle Arti, parere igienico sanitario della ASL di zona, fasce di rispetto stradale, fasce di rispetto cimiteriali ed altro ancora ).
In possesso di tutti questi dati, informerà  il committente, sui vincoli e su quanto si può realizzare nel lotto; ascolterà le sue necessità abitative, architettoniche, di disposizione interna e su tutto quanto saprà dirgli sulla nuova casa desiderata e che potrà essere realizzata sulla base degli standard e dei vincoli che ha verificato.

3- Redatto il progetto e ottenuto il nulla osta del proprietario, il tecnico deve presentare le varie pratiche,  prima al Comune interessato, contemporaneamente a tutti gli enti preposti per i pareri dovuti o per il solo deposito della pratica.

4- Il progetto, dopo una istruttoria da parte degli Uffici tecnici comunali viene sottoposto al parere della Commissione Edilizia.
La Commissione Edilizia può approvarlo senza condizioni, oppure con alcune condizioni o ancora respingerlo per motivi validi riscontrati.
Il progetto, dopo l’approvazione comunale e completo di tutti i pareri necessari, passa alla fase di rilascio della concessione edilizia.

5- Se il progetto ricade in zona agricola è esente da tributi vari, purchè il proprietario sia un agricoltore diretto ed abbia presentato un piano di utilizzazione aziendale (In poche parole deve dimostrare che ha tanto terreno per le colture richieste e che queste sono esistenti e producono)
Chi ricade in altre zone urbanistiche, deve pagare al Comune gli Oneri di Urbanizzazioene ed Il Costo di Costruzione:
Sono cifre importanti e variano da Comune a Comune.

6- Con la Concessione edilizia il proprietario può finalmente pensare ad iniziare i lavori.
Prima però deve procurarsi una ditta di fiducia che gli rimetta un preventivo congruo. II tecnico, dovrà quindi redigere un Preventivo che contenga:
  • le quantità di tutti i lavori necessari per la esecuzione della costruzione;
  • i prezzi;
  • riportare il probabile costo finale della casa.
Copie del preventivo, prive dei prezzi, con indicate le quantità espresse im metri, metri quadrati, numero ecc. sarà dato a varie imprese conosciute.
Il proprietario, con il tecnico, esaminano i preventivi presentati dalle imprese e il proprietario sceglie a suo insindacabile giudizio quella che gli costruirà la casa.

7- A questo punto, può avvenire una trattativa fra il proprietario con il suo tecnico progettista e l'impresa, le parti potranno concordare:
  • di applicare il preventivo così come presentato, riservandosi di fare tutte le misurazioni dei lavori realizzati di volta in volta  ed effettuando i pagamenti a stati di avanzamenti;
  • concordare un prezzo "A corpo" per la consegna della casa in "chiavi in mano" oppure in "grezzo" (Strutturale) o Grezzo Avanzato (Strutturale Avanzato).
Normalmente le imprese accettano la prima soluzione, in quanto gli errori di valutazione di un preventivo possono essere veramente molti.

8- Ad accordo avvenuto, il tecnico redige un Capitolato Speciale di Appalto, che contiene tutte le indicazioni relative:
alla consegna dei lavori,
al tempo concesso per la sua ultimazione,
alle eventuali penali da pagare in caso di ritardo,
all’elenco prezzi unitari da applicarsi alle misure,  ( qualora sia stata scelta la prima soluzione );
i vari momenti nei quali verranno pagati gli stati di avanzamento.
Il capitolato di appalto è di primaria importanza e deve essere redatto minuziosamente, deve contenere i riferimenti specifici alle normative, alle leggi e a quant’altro.
Questo perchè in caso di controversie diventa un documento basilare.

9- Al Capitolato segue un regolare Contratto di Appalto.
Le vigenti leggi stabiliscono che per una costruzione ci vuole un progettista un responsabile della sicurezza ed un direttore dei lavori, che naturalmente devono essere di provata esperienza e conoscere alla perfezione tutta la materia da seguire.

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